De bouw zit nog steeds in de put. Daarmee ook de woningmarkt. De economie trekt aan, maar er worden nog steeds (te) weinig woningen gebouwd. Regelgeving voor financiering en hypotheken maakt de woningmarkt voor starters moeilijk bereikbaar. Toename van bouwproductie zou de economie juist verder versterken. Bankwezen en overheidstoezicht houden de bouw in de houdgreep, terwijl aan bouwputten dringend behoefte bestaat. Hoog tijd voor politiek ingrijpen!
Ruim twee jaar geleden diende de economische crisis zich aan. Grote bankconcerns dreigden om te vallen. De rijksoverheid heeft veel (belasting)geld gestoken in een reddingsoperatie, omdat de banken een wezenlijke rol vervullen in ons economisch systeem. Bankiers zorgden via bonussen goed voor hun privévermogen, maar minder voor de vermogenspositie van hun banken. Het nut van deze reddingsoperatie van de banken ten behoeve van economisch herstel laat zich raden.
De banken zijn gered. Daarmee zou ook een steunpilaar onder de hersteloperatie van de economie gered moeten zijn. Maar de bijdrage van de banken aan het economisch herstel is moeilijk waar te nemen.
Toegespitst op de (koop)woningmarkt tekent zich het volgende beeld af. Een economische recessie is direct merkbaar op de woningmarkt. Toenemende werkloosheid en onzekerheid over een baan hebben direct negatief effect op de vraag naar koopwoningen. De verkoop van bestaande én nieuwe woningen zakte in 2008 al heel snel in. Bouwbedrijven kregen het vanaf dat moment erg moeilijk. Vorig jaar waren er 829 faillissementen; 20% meer dan het jaar daarvoor. In de bouwsector zijn dan ook al veel ontslagen gevallen.
De keerzijde van de reddingsoperatie van de banken is, dat zij zich wel drie keer bedenken voordat zij met een ontwikkelaar in zee gaan voor financiering van een project. En evenzo hebben banken de eisen voor hypotheekverstrekking aan particulieren fors aangescherpt. Hierdoor wordt het, met name voor starters, bijna onmogelijk gemaakt om een woning te kopen. Zodoende komen bouwprojecten haast niet meer van de grond. In deze situatie worden ook nog eens de eisen van voorverkoop verscherpt (bijv. naar minimaal 70 %). Dat wordt erg moeilijk als zo weinig mensen in staat zijn om van de bank een hypotheek te krijgen. Ziehier, een neerwaartse spiraal, geheel in strijd met de geest van good old Keynes.
De rijksoverheid heeft de afgelopen twee jaar vele miljoenen subsidies toegekend om (noodlijdende) bouwprojecten toch van de grond te krijgen én de werkgelegenheid in de bouwsector in stand te houden. Maar dat zet erg weinig zoden aan de dijk als diezelfde projectontwikkelaars/ bouwbedrijven bij de banken hun financiering niet rond krijgen en het bovendien voor veel particulieren onmogelijk is een hypotheek te nemen.
Het bankwezen en de rijksoverheid zijn daar beide debet aan. Banken willen zo snel mogelijk hun staatsleningen aflossen, want aan staatspottenkijkers hebben zij geen behoefte. Dus voeren zij vooralsnog een rigide, solide beleid.
De rijksoverheid is zo mogelijk nog meer het probleem. Het kabinet wil namelijk de regels voor tophypotheken aanscherpen. De top van een hypotheek, het deel boven de koopsom, moet binnen zeven jaar worden afgelost. Dat bemoeilijkt het verkrijgen van een hypotheek nog meer. De Nederlandse Vereniging van Banken stelt als alternatief voor, dat huizenkopers minimaal 50% van de hypotheek na dertig jaar moeten hebben afgelost. Daarmee wordt het de starter in ieder geval al een stuk minder moeilijk gemaakt.
De rijksoverheid houdt toezicht op banken als onderdeel van het economisch systeem. Op hun beurt zullen banken, zeker na de recente crisis, niet lichtvaardig hypotheken verstrekken aan particulieren. Velen hebben dat al ondervonden. Maar moet de rijksoverheid zich ook nog eens met die hypotheekverstrekking bemoeien? Soms moeten mensen inderdaad tegen zichzelf worden beschermd, maar – zoals gezegd – daar spelen de banken ook al een rol in. Momenteel wordt weer veel nadruk gelegd op de verantwoordelijkheid van de burger. Terecht. Dat geldt toch zeker ook zijn portemonnee en het nemen van een hypotheek! Executieveilingen doen zich in Nederland relatief weinig voor (veelal een gevolg van echtscheiding). Er is dus geen reden voor de rijksoverheid om zich hier nog meer mee te bemoeien. Dit is nou echt betutteling.
Als mensen voor eigen verantwoording gemakkelijker een hypotheek kunnen krijgen, dan neemt de vraag naar (nieuwbouw)woningen weer toe, neemt de werkgelegenheid in de bouw weer toe, krijgen bouwbedrijven weer levensvatbaarheid. Banken kunnen daar ook hun steentje aan bijdragen door financiering van bouwprojecten niet moeilijker te maken dan strikt noodzakelijk is. J.M. Keynes heeft het goed gezien.
De politiek is aan het woord. Den Haag moet de verantwoordelijkheid voor hypotheken meer bij de burger laten! Zeker zolang het kabinet niet bereid is de systematiek van de hypotheekrenteaftrek meer wezenlijk aan te pakken. Tot die tijd moet de huidige systematiek toch in ieder geval ook starters de gelegenheid bieden om een woning te bemachtigen. Daarnaast is het bankwezen, na de forse reddingsoperatie, de samenleving verschuldigd een steentje bij te dragen aan het herstel van de economie. De politiek mag de banken daar zeker op aanspreken.
© foto Marco Vossen
De Amerikaanse huizenmarkt is de aanleiding geweest voor de crisis. In Nederland mag de banken veel worden verweten, maar niet dat ze niet al genoeg hebben gedaan in de huizenmarkt.
Geen land ter wereld heeft zoveel aflossingsvrije hypotheken als NL. Het is dus niet aantrekkelijk voor banken om nog meer te doen in de huizenmarkt. Het risico is groot, rente laag en concurrentie groot.
De huizenprijzen staan onder druk en afwaarderen op een hypotheekportefeuille is een weinig aanlokkelijk perspectief.
Het is niet de politiek die de banken nu dwars zit, maar de invoering van Basel III en straks Basel IV. Dit zal schokkende veranderingen in de markt teweeg brengen.
De bouwsector kan enorm groeien omdat door nieuwe financiële producten en constructies (die soms complexer zijn dan het bouwwerk zelf) grote geldbedragen beschikbaar kwamen. Inmiddels hebben we gezien dat de bomen niet tot in de hemel blijven groeien.
Alles waar Adriaan Hoogendoorn voor pleit is de bijl aan de wortel van een gezonde financiële toekomst voor het nageslacht.
Misschien moet een gemeentesecretaris maar beter niet over dit onderwerp schrijven. Gemeentes hebben boter op hun hoofd als het gaat om de huizenmarkt. Laten zich ringeloren door projectontwikkelaars, verkopen grond aan de hoogst biedende en die bouwen natuurlijk geen starterswoningen maar huizen en appartementen die meer opbrengen.
Als je het niet kunt opbrengen, moet je geen huis kopen. Huren is een optie, of een huis dat je wel kun betalen, eventueel in een regio die goedkoper is. Wij hebben jarenlang ver boven onze stand geleefd met hypotheken waarvan we niet alleen het huis betaalden, maar ook nog de inrichting, een nieuwe keuken, etc. Strengere hypotheekregels is juist goed. Het is typisch iets wat een overheid, als marktmeester, juist wél moet doen. Dat heeft niets met betutteling te maken. Met hard werken en soberheid iets opbouwen en wat leter een huis kopen is geen schande.
Alsof de hypotheekrente en niet de hebzucht het probleem is.
@Rolf:
Een gemeentesecretaris heeft er misschien toch ook juist wel zicht op wat gemeenten juist doen om de doorstroming aan de onderkant van de woningmarkt te stimuleren. Het zijn gemeenten die startersleningen verstrekken. Het zijn gemeenten die afspraken maken over koopgarantwoningen, over het bouwen van woningen met de status van MGE; maatschappelijk gebonden eigendom. We hebben het dan over zeer betaalbare woningen. De MGE-constructie geeft de koper de gelegenheid om tegen koopprijs de woningen weer terug te verkopen @Rolf: als door omstandigheden de woonlasten toch teveel een last blijken.
Waar het vooral om gaat is dat vadertje staat niet alles moet willen bedisselen, maar dat mensen hierin hun eigen verantwoordelijkheid hebben te nemen.
Adriaan Hoogendoorn.
@Adriaan: Goede aanvulling. Ik ben het ermee eens dat gemeentes zicht hebben op wat er speelt. Maar naast de goede dingen die ze doen kan ik er gewoon niet omheen dat er ook veel misgaat en dat zou ook vanuit de gemeentes best wel eens erkend mogen worden.
Wat ik nij ook afvraag; startersleningen, koopgarantwoningen en MGE zijn toch ook gebaseerd op regelingen van vadertje staat? Dat lijkt me dan ook toch in de categorie ‘bedisselen’ vallen?
Grappig dat Ardriaan niet ingaat op enig argument van mijn reactie. Tsja, als je een debatingsite wil zijn moet je natuurlijk wel debatteren, ook als de ander wellicht gelijk heeft.
Wat Adriaan schrijft over de banken is feitelijk onjuist.
Wat hij wil is dat banken starters in de gelegenheid stellen om een huis te bemachtigen. Dat is goed voor de bouwsector. Maar dat veronderstelt dat banken niet al genoeg doen. Nergens zie ik een goede motivatie waar banken tekort schieten. Sterker nog: de voorstellen van de NVB bepleiten wat Adriaan wilt.
Laten we voorop stellen dat bankiers niet bezig waren met hun eigen bonussen ipv de solvabiliteit van banken. Geen van de nederlandse banken die overheidssteun heeft ontvangen zat op de grens van de Tier1 dekkingsratio van 6% die de europese centrale banken voorschreven. Hoe dichterbij dat % hoe meer geld er is om in de markt uit te zetten en geld te verdienen. Bankiers konden beter met het risicobeheer omgaan dan de centrale banken en overheden. Als de banken naar de politici hadden geluisterd, had de overheid nog meer moeten investeren.
De stijl van het hele artikel is zeer suggestief.
Dan komt de amateur-econoom met Keynes aanzetten. Zijn redenering klopt echter niet. Banken moeten nu meer eigen vermogen aanhouden (Basel III en Basel IV) en risico-gerelateerd wegen. Voor elke euro eigen vermogen kon vroeger 60 keer zoveel worden uitgezet in de markt, overheden schrijven nu een lagere hefboom voor. Geld dat door derden wordt afgelost kan dus niet meer terug in de markt worden uitgezet. Daarboven komt nog de aflossing van de schuld aan de overheid. Willen banken vervroegd aflossen, dan betaalt men een boete van 50%. Als ING dus 1 miljard boete betaald, dan kan er dus 40 miljard minder worden uitgezet.
Als de huizenmarkten instorten, is dat dus zeker een reden om daar juist niet je kapitaal in te beleggen. De stenen worden minder ipv meer waard: je onderpand daalt dus.
Het is geen taak van banken om een sector levensvatbaar te houden. Subsidies werken marktverstorend, dus als banken de bouwsector gaan subsidieren is dat uitstel van executie en gaat het mis, dan zit er nog meer geld in de sector. Geld dat niet kan worden geïnvesteerd in sectoren die wel innoveren en perspectief bieden.
Banken maken de financiering van bouwprojecten niet moeilijker, er zijn gewoon minder partijen die geld kunnen investeren naast de banken. Hedgefondsen zijn leeg, durfkapitaal is verdampt en iedereen is zijn wonden nog aan het likken.
Het moreel appel op de banken om nu de maatschappij terug te betalen voor de steun die ze hebben ontvangen is ongepast, ook bij Keynes. Bij Keynes is het de overheid die de buffer is, niet de markt! Juist niet de markt!!! Elke euro die banken verliezen op projecten belemmeren de sectoren die wel levensvatbaar zijn.
Ik lees hierboven dat Adriaan genoegzaam over zichzelf is, door te stellen dat een gemeentesecretaris zicht heeft op de onderkant van de markt. Inderdaad, dat heeft ie! Dat verklaart ook zijn beperkte blik, want waar in Nederland komen nog louter sociale woningbouwprojecten van de grond? Die zijn niet meer op te brengen als er niet ook dure penthouses, appartementen en ruime eensgezinswoningen erbij worden gerealiseerd.
De coöperaties moeten de kluizen gaan openen en met een visie komen voor de komende 20 jaar.
De banken zijn niet debet aan de huidige malaise in de bouw, maar gemeenten, coöperaties en andere overheden.
Adriaan, graag reactie. Wie een bal kaatst…..
@Rolf: Bij gemeenten gaan in de sfeer van woningbouw zeker ook dingen fout en worden er ook regelmatig verkeerde politiek-bestuurlijke beslissingen genomen. Groei is vaak ook teveel een doel op zichzelf.
Toch is er bij gemeentebesturen ook veel oprechte en goede zorg en aandacht voor een goed volkshuisvestingsbeleid.
Instrumentarium als startersleningen, koopgarant en MGE worden ingezet om starters op gang te helpen nu het op de huidige woningmarkt in de huidige economische omstandigheden zo moeilijk is om in huisvesting te voorzien. Dit instrumentarium is gericht op een doelgroep die het nodig heeft. Maar het gebruik daarvan blijft een afweging van betrokkenen zelf. Daar gaat vadertje staat niet over. En juist dat heb ik tegen op teveel overheidsbemoeienis met de spelregels voor het mogen afsluiten van hypotheken. Overigens vind ik de recent herziene spelregels van kabinet/ banken/ AFM nog wel redelijk.
Citaat: “Ziehier, een neerwaartse spiraal, geheel in strijd met de geest van good old Keynes.”
Wat is dat toch een trieste geest. Wat is het toch jammer dat die geest ook bij de ChristenUnie gevonden wordt. Hebben de inzichten van prof Bob Goudswaard dan helemaal geen voet aan de grond bij de CU gekregen? Is onze hebberigheid dan eeuwig onverzadigbaar, ondanks dat onze Heer het ons zo veel anders heeft geleerd? Willen we dan echt nóóit leren dat bovenaan de opwaartse spiraal, de luchtballon van de economie uiteindelijk klapt, met een grote knal? Wil de CU ook nooit leren dat van iedere door de overheid uitgegeven euro er € 1,40 aan belasting geheven moet worden? Dat waar die belasting niet meer uitgeknepen van de bevolking kan worden, de staatsschuld tot nooit meer mogelijk af te betalen hoogte zal oplopen? Net als in good old America? Wachten we lekker slim totdat heel het geldsysteem als een kaartenhuis in ploft en dat er dan hopelijk gelijk ook geen schulden meer zullen bestaan of zo iets? Willen wij daar debet aan zijn meneer Hoogendoorn? Of proclameerden wij eigenlijk in onze partijethiek het verantwoorde beheer van deze aarde, i.pv. uitbuiting tot de laatste druppel?
@ben: Prof. Goudzwaard sprak vorig jaar op een uitstekende bijeenkomst van het WI van de ChristenUnie in Amersfoort. Hij krijgt dus wel degelijk aandacht. Alleen hadden ze naast Goudzwaard ook een jonge christelijlijke econoom uitgenodigd; Peter Mulder van de VU. Toen viel mij op dat het verhaal van Goudzwaard de afgelopen 30 jaar eigenlijk niet is veranderd, terwijl de wereld echt wel anders is geworden. Mulder sprak mij veel meer aan en ik denk dat zijn visie ook beter past bij de ChristenUnie. Net als die van Lans Bovenberg overigens.
Rolf, dat zóú een interessante discussie kunnen worden: de kern van het betoog van Bob Goudzwaard versus de inzichten van Peter Mulder in functie van onze [woning-] bouwwensen.
Ik ken de heer Mulder niet, dus ik ben zeer benieuwd naar de samenvatting van zijn verhaal.
In algemene zin heb ik op het forum geleerd dat keuzen in de politiek worden genomen op grond van inzichten in feiten, maar nog veel meer – en dat acht ik altijd hoogst kwalijk te zijn – op grond van het ontkennen van feiten, althans van de ernst daarvan. Ook deze discussie zou m.i. zo gegrond moeten zijn.
[ik herken de ‘leugen van den beginne’ in al die ontkenningen: ach welnee, je zult de dood niet sterven, maar als God worden.]
Als tijd- en leeftijdgenoot van Goudswaard [er is hier een aanpalend dorp naar hem genoemd] heb ook ik mijn informatie opgedaan en mijn basiskeuzen in het leven gemaakt in de jaren ’70.
Eén van die uitgangspunten is o.a. de erkenning van de wetmatigheid, toen reeds uitgesproken door o.a. Wouter van Dieren [lid club van Rome in jaren ‘60] en neergeschreven in een boek ‘Natuur is duur’ [WNF, Het Wereldvenster Baarn, ‘77] Over de economische waarde van de natuur. Hij zei ongeveer:
De natuur is ons kapitaal; van de rente mogen we leven. Tasten we dat kapitaal blijvend aan, dan gaan we failliet. Dat weet iedere grutter.
[ook ik heb zo al veel ‘uitverkoop’ langs zien komen in m’n leven]
Als economisten rekenden ze dat heel aanschouwelijk voor, o.a. inzake de estuaria, in fl./ha.
Met zo nog een paar honderd argumenten en een vader welke mij na de oorlog [volkomen leeggeroofd] reeds leerde met kleine dingetjes dankbaar te zijn, is mij de waarde van wat we nu ‘duurzaam’ noemen, aldus met de paplepel ingegoten. Boven mijn bureau heeft jarenlang de prachtige grote poster gehangen van de opbrandende wereldbol [ik hoorde bij de drie stichters van de energiebesparinggroep van R-dam, waarmee we voor vele tientallen miljoenen aan maatregelen troffen, na de energiecrisis van ‘73]
Voor het bouwgebeuren was ik zodoende aanhanger van prof. Huugje Priemus, welke voorstander was van het nuttig gebruiken van woonruimte i.p.v. bouwen voor de leegstand. [zoals bij de kantorenbouw] Vandaar mijn weerstand op het artikel van meneer Hoogendoorn.
Daarenboven vind ik de voortschrijdende individualisering met als gevolg een heel huis voor iedere eenzame mens met communicatietablet, zo ontzettend ongezond voor een nog heel klein beetje sociale maatschappij !! Reken daarbij de kapitaalvernietiging met het slopen van flats uit de jaren ’70 en zo, omdat de mode veranderd is, en de onbetaalbare kosten worden naar de straks onaflosbare staatsschuld doorgeschoven, waar we dan net van doen of die niet ernstig is.
We weten allemaal dat de Keynesiaanhangers [is dat een woord? M’n computer verzint het] de ogen sluiten voor het feit dat alles toch uiteindelijk betaald moet worden en de rekening dus bij de belastingbetaler wordt gepresenteerd. [waarbij de middengroepen de melkkoeien zijn, zolang ze nog boven het sociale minimum uitsteken.] Bij Keynes was ruiten ingooien economisch, weet u nog? De oorlog, die stuwde de economie nog eens omhoog!!
Natuurlijk heb ik zelf ook nagedacht of eeuwig economische groei, eeuwig gulziger overconsumptie dus, in de eindtijd voor een christen nou zo bedreigend is, als ds. Orlando Bottenbleij gelijk zou hebben met zijn verwachting dat de Here Jezus binnen 25 jaar terug komt. Wat is er lekkerder dan op het eind precies alles keurig netjes opgesoupeerd hebben?? [nieuwe aarde als de oude opgebrand is! God zorgt]
Waar ik nog 11 lieve kleinkinderen na te laten heb en al die mooie kindertjes van jullie, durf ik die gok niet aan, zeg ik eerlijk. [zoals ik ook de gok van zoveel kernreactoren niet aan zou durven: een (of een heleboel eigenlijk?) hele kleine kans op een verschrikkelijk desastreuze vergissing!]
Nou, ik ben verschrikkelijk benieuwd naar de gevorderde inzichten bij de CU vanwege Peter Mulder.
In afwachting, mijnheer Rolf …………
[ps., voor mij is de wereld de afgelopen 60 jaar ook zeer veranderd, maar mijn visie is daar tot nog toe alleen maar door versterkt. Edoch dat kan veranderen hoor!]
Hoeveel berichten in de media hedentendage is nog nodig om bovenstaand artikel als compleet achterhaald te bestempelen?
@bird: we behoeven zeker niet te gaan zitten wachten op uw nadere uitleg waar uw vraag op slaat en wat die hedentendaagse media dan wel te vertellen hebben wat nog weer herhaald zou moeten worden?
@ Ben,
Het artikel hierboven gaat over de steun die o.a. banken moeten geven aan de bouwsector. Een capita selecta uit de media dan:
- Nationale Hypotheekgarantie moet worden afgeschaft (onderzoek i.o.v. nederlandse banken)
- hypotheek 50% aflossen gedurende de looptijd
- IMF is van mening dat de hypotheekrente-aftrek moet worden beperkt of afgeschaft
- belegger in vastgoed stevent langzaam af op ramkoers met bankier (bron: economische afdeling ABN AMRO, artikel in FD)
- aantal faillisementen toegenomen in bouwsector
Wat hebben banken in Godsnaam te zoeken in de bouwsector? Blijkbaar hebben ze al teveel gedaan. Ik vind daarom dat de columnist (die op geen enkele manier ingaat op mijn commentaar, maar gelet op het feit dat hij wel op andere bijdragen reageert kan ik me niet aan de indruk onttrekken dat hij ook van mijn bijdragen kennis heeft genomen en dan is het vreemd op een debatingsite om niet te reageren op feitelijke en inhoudelijke kritiek) dus werkelijk een Opunie-onwaardig artikel heeft geschreven, en vervolgens zich kinderachtig gedraagt door niet te reageren op immanente kritiek.
Mijn advies aan de beheerders van de site is dan ook simpel: Adriaan Hoogendoorn moet geen stukjes meer schrijven over zaken waar hij geen kaas van heeft gegeten. Financiële economie bijvoorbeeld.